Pardonner

Sommaire

1
Le droit commun du bail : questions choisies. . . . . . . . . . . . 7
Michel VLIES
avocat
Pierre JADOUL
professeur aux F.U.S.L., avocat
Yannick NINANE
assistant aux F.U.S.L., avocat
SECTION 1
Notion et éléments essentiels du contrat de bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
A. Notion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..  . . . . . 8
B. Distinction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. .. . . . . 10
C. Éléments essentiels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
1. Le bien loué . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
2. Le prix . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
SECTION 2
Droits et obligations des parties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
A. Les droits et obligations du bailleur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  . . 20
B. Les droits et obligations du preneur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
1. Le paiement des frais et charges et la restitution des sommes
indûment payées . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . 21
2. La restitution du bien loué . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
SECTION 3
Durée du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
SECTION 4
Cession et sous-location . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 51
SECTION 5
Fin du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
SECTION 6
Compétence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

2
Le bail de résidence principale :
modifications législatives et jurisprudence récentes. . . . . . . 69
Marnix DE SMEDT
conseiller juridique au Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale,
collaborateur scientifique à l'U.C.L.
Mathieu HIGNY
avocat
Introduction générale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
CHAPITRE 1
Le champ d'application de la loi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
SECTION 1
Le preneur et son habitation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
A. Champ d'application ratione personae . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
B. Champ d'application quant à l'objet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
1. Le logement du preneur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
2. La résidence principale du preneur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
SECTION 2
Quelques exceptions particulières . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
A. Les biens publics . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
B. L’habitation comme accessoire d’un contrat principal . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  . . 79
C. La convention d’occupation à titre précaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
CHAPITRE 2
La conclusion du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
SECTION 1
Le bail doit être constaté par écrit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
SECTION 2
Les annexes obligatoires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
CHAPITRE 3
L’enregistrement du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
SECTION 1
La formalité de l’enregistrement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
SECTION 2
L’obligation incombe au bailleur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96
SECTION 3
L’enregistrement en pratique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
CHAPITRE 4
Le bien loué : état et réparations . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
SECTION 1
Les exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité
au niveau fédéral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
A. L’arrêté royal du 8 juillet 1997 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . 101
B. Moment de l’appréciation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
C. Des manquements agréés ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . 106
D. Les sanctions . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. .  110
1. Les sanctions légales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  . 110
2. Les sanctions du droit commun . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . 120
SECTION 2
Les exigences de salubrité, de sécurité et d’habitabilité
au niveau régional . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128
A. La loi spéciale de réformes institutionnelles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128
B. Les sanctions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
1. Les sanctions légales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
2. Les sanctions jurisprudentielles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131
C. « Sans préjudice des normes régionales » . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137
SECTION 3
Le nouveau régime des réparations locatives . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138
CHAPITRE 5
La durée du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141
SECTION 1
Le congé pour motif d’occupation personnelle (art. 3, § 2, de la loi) . 145
A. Les conditions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . 145
B. Le défaut d’occupation personnelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 149
C. Les circonstances exceptionnelles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150
1. La jurisprudence en défaveur du bailleur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150
2. La jurisprudence en faveur du bailleur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158
D. Le contre-préavis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160
SECTION 2
Le congé sans motifs du bailleur (art. 3, § 4, de la loi) . . . . . . . . . . . . . 165
SECTION 3
Le congé du preneur (art. 3, § 5, de la loi) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168

SECTION 4
Les clauses de résiliation anticipée dans le bail de courte durée . . . 173
SECTION 5
La prorogation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  . . 179
A. Pour circonstances exceptionnelles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  179
B. Dans les baux de courte durée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188
CHAPITRE 6
La cession et la sous-location . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191
SECTION 1
Céder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192
A. L’accord du bailleur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . 192
B. La décharge du cédant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194
C. Les conséquences d’une cession non autorisée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196
SECTION 2
Sous-louer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 198
CHAPITRE 7
Les conditions financières propres
au bail de résidence principale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200
SECTION 1
Le précompte immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200
SECTION 2
L’indexation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  202
SECTION 3
La révision . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204
SECTION 4
La garantie locative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212
A. Un compte individualisé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  212
B. Une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie . . 215
C. Une garantie bancaire conclue à l’intervention d’un C.P.A.S. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217
D. Les recours en annulation de la loi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218
E. La libération de la garantie locative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220
F. De quelques autres considérations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220
SECTION 5
Les honoraires de l’agent immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222
CHAPITRE 8
La transmission du bien loué . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224
SECTION 1
Les mutations visées par l’article 9 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225
SECTION 2
Le bail a date certaine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226
SECTION 3
Le bail n’a pas date certaine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229
A. Le locataire occupe les lieux depuis six mois au moins . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229
B. Le locataire occupe les lieux depuis moins de six mois . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231
SECTION 4
Obligation du bailleur d’enregistrer le bail et subrogation
de l’acquéreur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233
CHAPITRE 9
Le ménage et le bail de résidence principale . . . . . . . . 235
SECTION 1
Le mariage et la cohabitation légale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236
SECTION 2
Le concubinage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . 240
A. Les concubins sont signataires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240
B. Seul un concubin est signataire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243
CHAPITRE 10
La conciliation préalable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244

3
Les baux commerciaux :
jurisprudence et difficultés récentes (2003-2009) . . . . . . . 245
Bernard LOUVEAUX
avocat
Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246
SECTION 1
Durée du bail commercial. Article 3 – Un bail commercial ne peut
pas être conclu pour une durée indéterminée (Cass., 14 janvier 2008) . 247
A. Les faits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247
B. Le jugement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . 247
C. Le pourvoi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248
D. L’arrêt du 14 janvier 2008 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248
E. Commentaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249
SECTION 2
Révision du loyer. Article 6 – Les circonstances nouvelles
ne doivent pas être imprévisibles (Cass., 8 janvier 2007) . . . . . . . . . . 249
SECTION 3
Travaux et transformations. Articles 7 à 9 – Travaux
et transformations (Cass., 3 juin 2004) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250
SECTION 4
Cession du bail et sous-location . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251
A. Article 10, alinéa 3 – Cession – Signification au bailleur : la situation des parties
pendant le délai d’opposition du bailleur (Cass., 29 avril 2004) . . . . . . . . . . . 251
B. Article 11. I – Cession – notification (Cass., 5 mai 2008) . . . . . . . . . . . . . 253
C. Article 11. II – Droit du sous-locataire à l’indemnité d’éviction (Cass., 17 juin 2004) . .. 255
D. Article 11. III – Obligation solidaire du cédant – Limites dans le temps en cas
de rupture anticipée et irrégulière du bail (Cass., 28 janvier 2005) . . . . . . . . . . . . . . . 256
SECTION 5
Aliénation des lieux loués. Article 12 – Le locataire commercial
évincé ne peut prétendre aux indemnités de droit commun
(art. 1744 et s. C. civ.) (Cass., 22 décembre 2006) . . . . . . . . . . . . . . . . . 258
A. Les faits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . 258
B. Le jugement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . 259
C. Le pourvoi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259
D. L’avis de l’avocat général . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260
E. L’arrêt du 22 décembre 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260
F. Commentaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261
SECTION 6
Le renouvellement du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263
A. Article 14, alinéa 1 – Convention anticipée de renouvellement
(Cass., 28 janvier 2005) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263
B. Article 14, alinéa 1 – La demande de renouvellement . . . . . . . . . . . . . . . . 265
1. Le rappel, dans la demande de renouvellement, des formes à respecter
par le bailleur (Cass., 2 mars 2006) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . 265
2. Demande ultérieure corrigeant les lacunes de la première demande
(Cass., 13 novembre 2003) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267
C. Article 14, alinéa 1 – La réponse du bailleur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269
1. L’absence de réponse du bailleur entraîne irréfragablement
une présomption d’accord au renouvellement (Cass., 26 mai 2005) . . . . . . . 269
2. Réponse sous condition résolutoire (Cass., 11 avril 2005) . . . . . . . .. . . . . 270
D. Article 16. I – Le refus de renouvellement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272
1. Article 16, I, 1° – Refus pour occupation personnelle (Cass., 9 octobre 2008) . 272
2. Article 16.I, 2° – Refus pour désaffectation commerciale des lieux loués
(Cass., 25 mars 2004) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274
3. Refus pour reconstruction – Contrôle de la sincérité du motif
(article 16.I, 3°) (Cass., 26 avril 2007) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275
E. Article 18 – Absence de réaction du preneur à la réponse du bailleur
contenant d’autres conditions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 276
1. Ça passe… (Cass., 3 décembre 2007) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 276
2. … ou ça casse (Cass., 7 mai 2009) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279
F. Article 24 – Refus de renouvellement déclaré injustifié – Droit du bailleur
à prétendre à des conditions différentes (Cass., 2 mars 2006) . . . . . . . . . . . 280
G. Article 25, alinéa 1, 3° – Début des travaux de reconstruction dans le délai
de six mois (Cass., 25 février 2005) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285
SECTION 7
Indemnité d’éviction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288
A. Article 28 – Délai d’action en paiement de l’indemnité d’éviction
(Cass., 26 novembre 2004) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288
SECTION 8
Compétence – Tribunal d’appel – Curateur (Cass., 10 janvier 2008) . 289
SECTION 9
Faillite du bailleur et résiliation du bail commercial par le curateur
(art. 46 de la loi sur les faillites) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290
A. Le droit de résiliation du curateur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . 292
B. Les modalités de résiliation : la question de l’indemnité d’éviction . . . . .. . . 298
C. Le droit de rétention . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 301
D. Dette de la masse ou dans la masse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302
SECTION 10
La responsabilité des conseillers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302
A. La rédaction du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303
B. L’assistance à l’occasion d’une demande de renouvellement . . . . . . . . . . . . 306
1. 1. L’arrêt du 10 novembre 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306
2. 2. L’arrêt de la cour d’appel de Bruxelles du 29 avril 2003 . . . . . . . . . . . . . . . 307

4
Le leasing immobilier : panorama général . . . . . . . . . . . 309
Benoît KOHL
chargé de cours à l’U.Lg., avocat
Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 310
SECTION 1
Aspects de droit privé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312
A. Caractéristiques du leasing immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312
1. La propriété des bâtiments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312
2. La durée du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 313
3. La fixation du loyer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 314
B. Investissements couverts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 317
1. Achat du terrain et du bâtiment érigé sur celui-ci . . . . . . . . . . . . . . . . 317
2. Achat du terrain et construction du bâtiment . . . . . . . . . . . .. . . . . . 318
3. Construction du bâtiment sur un terrain appartenant à un tiers . . . .. . . 319
4. Construction du bâtiment sur un terrain appartenant à l’utilisateur . . . . . . 326
5. Sale and lease back . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 328
C. Avantages et inconvénients . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . 330
1. Avantages du leasing immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 330
2. Inconvénients du leasing immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 332
D. Description de l’opération . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . 333
1. Préliminaires de l’opération . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . 333
2. Signature de la convention de leasing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 334
3. Diverses clauses de la convention de leasing immobilier . . . . . . . . . . . . . . 338
4. Fin du contrat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347
5. Le bail emphytéotique comme support de la convention de leasing immobilier . 347
E. La qualification du contrat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 349
SECTION 2
Aspects de droit comptable et fiscal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 352
A. Leasing immobilier et droit comptable . . . . . . . . . . . . . . . . . . 352
B. Leasing immobilier et droit fiscal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 358
1. Impôt sur le revenu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 358
2. Taxe sur la valeur ajoutée . . . . . . . . . . . . . . .. . 361
3. Droits d’enregistrement . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . 370
Conclusion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . 372