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COM.ONIXSUITE.9782874551512 03 02 i6doc 02 2874551511 03 9782874551512 15 9782874551512 02 01 00 BC 01 9.45 in 02 6.30 in 08 15.03 oz 01 24 cm 02 16 cm 08 426 gr 10 02 113 01 02 Commission Université-Palais (CUP) 01 01 Volume 113 La Copropriété CUP 113 1 A01 01 Onixsuite Contributor ID 16115 Sophie Boufflette Boufflette, Sophie Sophie Boufflette 2 A01 01 Onixsuite Contributor ID 10041 Isabelle Durant Durant, Isabelle Isabelle Durant 3 A01 01 Onixsuite Contributor ID 13021 Corinne Mostin Mostin, Corinne Corinne Mostin 4 A01 01 Onixsuite Contributor ID 14104 Jean-François Romain Romain, Jean-François Jean-François Romain 5 A01 01 Onixsuite Contributor ID 16116 Arianne Salvé Salvé, Arianne Arianne Salvé 6 B15 01 Onixsuite Contributor ID 12039 Pascale Lecocq Lecocq, Pascale Pascale Lecocq 01 fre 00 264 03 10 LAW000000 24 INTERNET Droit 29 2012 3259 DROIT 29 2012 3272 Droit de la propriété intellectuelle et industrielle 01 06 22 00 03 00 Copropriété et couple - Copropriété par appartements : l'essentiel de la réforme La copropriété est, dans son sens le plus large, une modalité de la propriété découlant de la coexistence sur un même bien, ou un ensemble de biens, de plusieurs droits de propriété, appartenant à des personnes différentes ; il y a donc division du droit de propriété, le bien restant indivisible. Selon la terminologie du Code civil, la copropriété peut être tant ordinaire que forcée ; le prototype même de la copropriété forcée est celle désignée dans le Code par les termes de « copropriété forcée d'immeubles ou groupes d’immeubles bâtis », visant pour l’essentiel, mais pas exclusivement, la copropriété par appartements. Cet ouvrage aborde le vaste domaine de la copropriété, sous deux angles très différents. Dans une première partie, sont examinées des questions spéciales, récurrentes en pratique, surgissant à propos de biens en copropriété, ou prétendus tels, au sein d’un couple, comme la détermination et la preuve de la nature et de l’étendue des droits de chacun ou encore l’analyse de la clause de tontine et de ses effets. La seconde partie est, elle, consacrée à l’examen des points essentiels de la réforme de la copropriété forcée d’immeubles ou groupes d’immeubles (bâtis), en les connectant, tant que faire se peut, avec les controverses existantes et la jurisprudence récente y relative, non point dans une perspective d’exposé descriptif exhaustif mais dans le but d’éclairer le débat et d’expliquer les dispositions en projet. La réforme est, en effet, toujours en cours à l’heure de la parution du présent ouvrage puisque le Sénat a utilisé, le 28 septembre dernier, son droit d’évocation à l’égard du projet de loi, modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d’accroître la transparence de leur gestion, lui transmis le 16 juillet 2009. 02 00 Copropriété et couple - Copropriété par appartements : l'essentiel de la réforme. La copropriété est, dans son sens le plus large, une modalité de la propriété découlant de la coexistence sur un même bien, ou un ensemble de biens, de plusieurs droits... 03 02 Copropriété et couple - Copropriété par appartements : l'essentiel de la réforme La copropriété est, dans son sens le plus large, une modalité de la propriété découlant de la coexistence sur un même bien, ou un ensemble de biens, de plusieurs droits de propriété, appartenant à des personnes différentes ; il y a donc division du droit de propriété, le bien restant indivisible. Selon la terminologie du Code civil, la copropriété peut être tant ordinaire que forcée ; le prototype même de la copropriété forcée est celle désignée dans le Code par les termes de « copropriété forcée d'immeubles ou groupes d'immeubles bâtis », visant pour l’essentiel, mais pas exclusivement, la copropriété par appartements. Cet ouvrage aborde le vaste domaine de la copropriété, sous deux angles très différents. Dans une première partie, sont examinées des questions spéciales, récurrentes en pratique, surgissant à propos de biens en copropriété, ou prétendus tels, au sein d’un couple, comme la détermination et la preuve de la nature et de l’étendue des droits de chacun ou encore l’analyse de la clause de tontine et de ses effets. La seconde partie est, elle, consacrée à l’examen des points essentiels de la réforme de la copropriété forcée d’immeubles ou groupes d’immeubles (bâtis), en les connectant, tant que faire se peut, avec les controverses existantes et la jurisprudence récente y relative, non point dans une perspective d’exposé descriptif exhaustif mais dans le but d’éclairer le débat et d’expliquer les dispositions en projet. La réforme est, en effet, toujours en cours à l’heure de la parution du présent ouvrage puisque le Sénat a utilisé, le 28 septembre dernier, son droit d’évocation à l’égard du projet de loi, modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d’accroître la transparence de leur gestion, lui transmis le 16 juillet 2009. 04 00 Sommaire . . . 5 PARTIE 1 Copropriété et couple . . . . 7 Copropriété ordinaire et possession mobilière . . . 9 Sophie BOUFFLETTE assistante à l'U.Lg., avocate au barreau de Liège Introduction . . 10 SECTION 1 Rappel des notions . . . 10 A. La copropriété ordinaire . . . 10 B. La possession . . . 15 SECTION 2 Preuve de la (co)propriété . . . 16 A. Généralités . . . 16 B. L'article 2279 du Code civil, règle de preuve . . .17 a) L’article 2279 en général . . . 17 b) Conditions d’application de la présomption . . . 18 c) Renversement de la présomption . . . 18 SECTION 3 Applications pratiques . . . 21 A. Introduction . . . . 21 B. Séparation . . . 21 a) Règles applicables . . . 21 b) Preuve d’un droit de propriété exclusif – Art. 2279 C. civ. . 22 c) Preuve d’un droit de propriété exclusif – Titre versus financement . . . 22 d) Preuve d’un droit de copropriété – Présomption d’indivision ? . . .24 C. Décès . . . . 26 D. Saisies et action en distraction . . . 28 Conclusion . . . 30 2 Actualité du droit de la tontine et de la clause d’accroissement (contrat aléatoire ; pacte sur succession future, copropriété volontaire et conséquences (article 815 du Code civil), abus de droit...) . . 31 Jean-François ROMAIN chargé de cours à l’U.L.B., avocat aux barreaux de Bruxelles et de Mons SECTION 1 Considérations préliminaires ; objet et plan de l’étude . . . 32 SECTION 2 Rappel des notions de base et exemples de clauses de tontine et d’accroissement . . . 34 SECTION 3 Examen de l’arrêt de la Cour de cassation du 2 avril 2009 . . .38 a) Rejet de la qualification d’indivision dans le cadre de la clause d’accroissement . . . 40 b) Constat de non-application de l’article 815 du Code civil à la clause d’accroissement . . .. . 42 c) Développement final justifiant aussi l’absence de possibilité de sortie forcée d’indivision . . . .. 42 d) Conclusion . . . . 43 SECTION 4 Nature, qualification, effets et régime des clauses de tontine et d’accroissement : synthèse des principes de droit applicables, à la lumière notamment de la jurisprudence des juridictions de fond de ces dernières années . . . 46 1. La clause de tontine et d’accroissement est une convention à titre onéreux et aléatoire : approfondissement de la notion d’aléa et de ses conséquences . . 47 a) Qualification générale : convention aléatoire . . . . 47 b) Conséquences . . . . . 54 2. La clause de tontine ou d’accroissement n’est pas en principe un pacte sur succession future . . . . 56 a) Qualification : l’absence de pacte sur succession future . . .. 56 b) Conséquences . . . 59 3. La clause de tontine engendre une copropriété volontaire pendente conditione . . . 65 a) Qualification : la copropriété volontaire . . . 65 b) Conséquences : la question de l’application ou de la non-application de l’article 815, alinéa 1er, du Code civil . . . . 66 4. La clause de tontine engendre pendente conditione des droits susceptibles d’abus, essentiellement en cas de mésentente entre tontiniers . . . 70 5. Situation des créanciers des tontiniers . . . 75 a) Qualification : indivision . . .75 b) Conséquence : l’application de l’article 1561 du Code judiciaire . . . 76 6. La clause de tontine ou d’accroissement engendre une nouvelle mutation de propriété au prédécès de l’un des tontiniers mais les biens concernés échappent en principe à la succession du prémourant . . . 80 a) Qualification : mutation mais absence de succession . . .80 b) Conséquences . . . 81 SECTION 5 Conclusion : brefs conseils pratiques dans la rédaction des clauses de tontine et d’accroissement et propositions de réforme . . . 82 PARTIE 2 Copropriété forcée d’immeubles ou groupes d’immeubles (bâtis) : actualités et réformes . . .85 Introduction . . . 86 1 Une loi nouvelle à appliquer ; une nouveauté essentielle à présenter, les associations secondaires . . . 89 Pascale LECOCQ professeur ordinaire à l’U.Lg., maître de conférences à l’U.L.B. et Arianne SALVÉ assistante à l’U.Lg., avocate au barreau de Liège SECTION 1 Une loi nouvelle à appliquer . . .90 SECTION 2 Une nouveauté : les associations secondaires . . . 101 2 La réforme organique des associations de copropriétaires. Premier commentaire des articles 7 à 12 du projet de loi du 16 juillet 2009 . . .. 109 Isabelle DURANT professeur à l’U.C.L. SECTION 1 L’assemblée générale . . .111 A. La composition de l’assemblée générale . . .. 111 B. Les réunions de l’assemblée générale . . . 112 C. Les pouvoirs nouvellement confiés à l’assemblée générale . . . 127 SECTION 2 Le syndic . . .129 A. Le mandat du syndic . . . 129 B. Les missions légales du syndic . . . 135 SECTION 3 Le conseil de copropriété . . . 153 A. Le texte en projet . . . 153 B. Du conseil de gérance au conseil de copropriété . . . 153 C. De la nécessité de créer un conseil de copropriété . . . 154 3 Un objectif principal, la transparence ; une application particulière, la transmission d’un lot . . . . . 157 Pascale LECOCQ professeur ordinaire à l’U.Lg., maître de conférences à l’U.L.B. et Arianne SALVÉ assistante à l’U.Lg., avocate au barreau de Liège SECTION 1 La transparence dans le fonctionnement et les documents de la copropriété . . . .. . .159 SECTION 2 La transparence dans la transmission d’un lot . . .. . . 174 Introduction . . . . . .174 A. L’information du syndic .. . .182 B. La débition des charges en cas de transmission d’un lot . . 184 C. L’information de l’acquéreur . . .. . . 189 D. Appréciation critique .. . .191 4 Quelles perspectives pour le contentieux de la copropriété dans le cadre des changements législatifs projetés ?. . .197 Corinne MOSTIN avocate au barreau de Bruxelles Introduction . . .198 SECTION 1 Les modifications procédurales . . . 199 A. Interdiction des clauses d’arbitrage . . . 199 B. La qualification de l’association des copropriétaires comme personne responsable au sens des articles 1384, alinéa 1er, et 1386 du Code civil . . . 201 C. Le droit pour l’association des copropriétaires d’agir en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l’exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci (art. 577-9, § 1er) . . .. 205 D. Le pouvoir reconnu au syndic d’introduire tout recours à titre conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d’en obtenir ratification par l’assemblée générale et d’en informer les copropriétaires (art. 577-9, § 1er). . .210 E. Délai de l’action en annulation des décisions de l’assemblée générale. . .213 F. Honoraires et dépenses de procédure (art. 577-9, § 8). . .215 SECTION 2 Les modifications pouvant avoir une incidence sur les recours . . . 219 A. La possibilité de créer des sous-indivisions ainsi que des associations secondaires (art. 577- 4/1). . . 219 B. La nécessité de joindre aux statuts un rapport motivé d’un expert destiné à fixer les quotes-parts de copropriété (art. 577-4, § 1er, al. 2) . . . 221 C. L’élection de domicile de l’association des copropriétaires au domicile du syndic ou au siège social du syndic (art. 577-5, § 1er, al. 1er, 2°/1) . . . 221 D. Les règles relatives à l’organisation et la tenue des assemblées générales (art. 577-6), à l’adoption des décisions (art. 577-7) et à la rédaction et la communication des procès-verbaux (art. 557-8) . . . 222 Conclusions . . .224 5 Annexes . . . . 225 – Proposition de loi du 7 juillet 2008 visant à moderniser et assurer une meilleure transparence dans le fonctionnement des copropriétés . . . 226 – Projet de loi du 16 juillet 2009 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d’accroître la transparence de leur gestion . . . 238 01 00 03 02 http://www.i6doc.com/resources/titles/28001100987790/images/675be3930765f553975c0b140bbf0863/THUMBNAIL/9782874551512.jpg 09 00 03 02 01 D503 https://i6doc.com/resources/publishers/54.png Anthemis 01 01 Dilicom Anthemis Anthemis 01 www.anthemis.be/ http://www.anthemis.be/ 04 01 20090101 11 20090101 02 WORLD 02 01 GCOI 28001100987790 WORLD 04 03 06 3012405004818 CIACO - DUC 33 www.i6doc.com http://www.i6doc.com 01 2 20 1 02 00 02 02 STD 02 66.50 01 R 6.00 62.74 3.76 EUR