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COM.ONIXSUITE.9782874552137 03 02 i6doc 01 SKU 81434 02 2874552135 03 9782874552137 15 9782874552137 02 01 00 BC 01 9.45 in 02 6.69 in 08 16.83 oz 01 24 cm 02 17 cm 08 477 gr 10 01 02 Patrimoines & Fiscalités 01 01 Le Patrimoine immobilier familial Aspects civils et fiscaux 1 A01 01 Onixsuite Contributor ID 16097 Laurent Barnich Barnich, Laurent Laurent Barnich 2 A01 01 Onixsuite Contributor ID 9440 Philippe De Page De Page, Philippe Philippe De Page 3 A01 01 Onixsuite Contributor ID 9461 Isabelle de Stefani de Stefani, Isabelle Isabelle de Stefani 4 A01 01 Onixsuite Contributor ID 16098 Paul Alain Foriers Foriers, Paul Alain Paul Alain Foriers 5 A01 01 Onixsuite Contributor ID 12253 Thierry Litannie Litannie, Thierry Thierry Litannie 6 A01 01 Onixsuite Contributor ID 13157 Jean-Pierre Nemery de Bellevaux Nemery de Bellevaux, Jean-Pierre Jean-Pierre Nemery de Bellevaux 7 A01 01 Onixsuite Contributor ID 16095 Giacomo Volante Volante, Giacomo Giacomo Volante 8 B09 01 Onixsuite Contributor ID 9440 Philippe De Page De Page, Philippe Philippe De Page 01 fre 00 280 03 10 LAW000000 24 INTERNET Droit 24 INTERNET Droit civil 29 2012 3259 DROIT 01 06 03 00 Investir dans l'immobilier : les conséquences civiles et fiscales En ces temps de crise économique, l'investissement immobilier semble redevenir une valeur-refuge ou, à tout le moins, une priorité pour la plupart des familles désireuses de se constituer un patrimoine en vue de le transmettre. Il a dès lors semblé opportun aux auteurs de cet ouvrage de faire le point sur la matière en analysant : - l'incertitude sur l'identité de l'acquéreur définitif en cas d'option, de promesse de vente et de vente immobilière, par Paul Alain Foriers ; - la fiscalité directe et indirecte de la possession de l'immeuble, par Jean-Pierre Nemery de Bellevaux ; - la fiscalité directe et indirecte des démembrements de la propriété et la problématique des dirigeants d'entreprise, par Thierry Litannie ; - la transmission d’immeubles par donation, succession ou contrat de mariage, par Isabelle De Stefani et Philippe De Page ; - la transmission successorale des biens immeubles à l'étranger, par Laurent Barnich. Cet ouvrage s’adresse à tous ceux – avocats, notaires et autres conseillers – dont le métier consiste à assister les personnes désireuses de se constituer un patrimoine immobilier ou de transmettre ce patrimoine. Il a dès lors semblé opportun aux auteurs de cet ouvrage de faire le point sur la matière en analysant : - l'incertitude sur l'identité de l'acquéreur définitif en cas d'option, de promesse de vente et de vente immobilière, par Paul Alain Foriers ; - la fiscalité directe et indirecte de la possession de l’immeuble, par Jean-Pierre Nemery de Bellevaux ; - la fiscalité directe et indirecte des démembrements de la propriété et la problématique des dirigeants d'entreprise, par Thierry Litannie ; - la transmission d’immeubles par donation, succession ou contrat de mariage, par Isabelle De Stefani et Philippe De Page ; - la transmission successorale des biens immeubles à l'étranger, par Laurent Barnich. Cet ouvrage s’adresse à tous ceux – avocats, notaires et autres conseillers – dont le métier consiste à assister les personnes désireuses de se constituer un patrimoine immobilier ou de transmettre ce patrimoine. 02 00 Investir dans l'immobilier : les conséquences civiles et fiscales. En ces temps de crise économique, l'investissement immobilier semble redevenir une valeur-refuge ou, à tout le moins, une priorité pour la plupart des familles désireuses... 03 02 Investir dans l'immobilier : les conséquences civiles et fiscales En ces temps de crise économique, l'investissement immobilier semble redevenir une valeur-refuge ou, à tout le moins, une priorité pour la plupart des familles désireuses de se constituer un patrimoine en vue de le transmettre. Il a dès lors semblé opportun aux auteurs de cet ouvrage de faire le point sur la matière en analysant : - l'incertitude sur l'identité de l'acquéreur définitif en cas d'option, de promesse de vente et de vente immobilière, par Paul Alain Foriers ; - la fiscalité directe et indirecte de la possession de l'immeuble, par Jean-Pierre Nemery de Bellevaux ; - la fiscalité directe et indirecte des démembrements de la propriété et la problématique des dirigeants d'entreprise, par Thierry Litannie ; - la transmission d’immeubles par donation, succession ou contrat de mariage, par Isabelle De Stefani et Philippe De Page ; - la transmission successorale des biens immeubles à l'étranger, par Laurent Barnich. Cet ouvrage s’adresse à tous ceux – avocats, notaires et autres conseillers – dont le métier consiste à assister les personnes désireuses de se constituer un patrimoine immobilier ou de transmettre ce patrimoine. 04 00 Sommaire...5 Option, promesse de vente, vente et incertitude sur l'identitéde l'acquéreur...7 Paul Alain Foriers Section 1. L’incertitude des qualifications ...7 Sous-section 1. Offre, offre non liante, invitation à négocier et appel d’offres ...7 § 1er. L’offre au sens technique du terme... 7 § 2. Les offres non liantes ...11 § 3. Les invitations à entrer en négociation et les appels d’offres ...11 Sous-section 2. Promesses unilatérales de vente ou d’achat – Options croisées et promesses bilatérales de vente ...12 § 1er. La promesse unilatérale de vente (option d’achat ou call) et la promesse unilatérale d’achat (option de vente ou put) ...12 § 2. Options croisées ...13 Sous-section 3. Vente avec arrhes, vente à réméré, cessions, rétrocessions...14 § 1er. Vente avec arrhes ...14 § 2. Vente à réméré, cessions, rétrocessions, cessions assorties d’options croisées à terme ...15 § 3. Cessions – Rétrocessions – Portages ...16 Section 2. L’incertitude de l’opération ...19 Sous-section 1. L’incertitude qui affecte les effets de la convention ...19 § 1er. Les conventions conditionnelles ...19 § 2. Facultés de dédit ou de résolution ...21 § 3. Caducité de la convention et risques ...21 Sous-section 2. L’incertitude quant à l’identité des parties contractantes ...24 § 1er. Cession du bénéfice d’une offre d’achat ou d’une promesse unilatérale de vente ...24 § 2. La vente avec réserve d’élection de command ou l’acquisition au nom d’une personne à désigner... 26 § 3. Vente conclue à l’intermédiaire d’un mandataire ayant excédé ses pouvoirs ...27 § 4. Vente à l’intervention d’un porte-fort promettant la ratification ...31 § 5. Vente à une société en formation... 32 L’immobilier dans un cadre familial : la possession de l’immeuble ...35 J.-P. Nemery de Bellevaux Introduction... 35 Section 1. Personnes physiques ...35 Sous-section 1. Généralités ...35 Sous-section 2. Occupation de l’immeuble ...36 § 1er. L’immeuble constitue la résidence principale du contribuable ...36 A. Base de taxation... 36 B. Exonération du revenu cadastral remplaçant la déduction pour habitation ...37 § 2. L’immeuble ne constitue pas la résidence principale du contribuable ...38 A. Immeubles non bâtis ...38 B. Immeubles bâtis... 38 C. Occupation professionnelle ...38 Sous-section 3. Mise en location de l’immeuble... 38 § 1er. L’immeuble est donné en location à une personne physique à des fins exclusivement privées ...38 § 2. Le locataire, personne physique, affecte le bien à des fins non privées ...39 § 3. L’immeuble est donné en location à une personne physique qui l’affecte tant à des fins privées que professionnelles ...42 § 4. Particularités du bail à ferme ...45 § 5. Le preneur n’est pas une personne physique ...45 § 6. L’immeuble est donné en location par un dirigeant de sociétés « à sa société » ...46 § 7. Hypothèse de la sous-location ...49 § 8. Incidence de la jouissance légale des revenus des enfants ...52 § 9. Immeubles situés à l’étranger ...52 A. Immeubles non donnés en location ...53 B. Biens immobiliers donnés en location ...54 C. Déclaration... 55 D. Sort des impôts payés ...56 E. Déduction d’intérêts ? ...56 F. Échange de renseignements entre administrations belge et étrangères ...57 G. Déclaration – Régularisation ...59 § 10. Qualification du revenu ...60 Section 2. Non-résidents (personnes physiques) ...61 Section 3. Détention de l’immeuble au travers d’une société ...62 Sous-section 1. Mise en location... 62 Sous-section 2. Loyers perçus d’avance... 64 Sous-section 3. Mise à disposition gratuite d’un immeuble par la société ...67 Sous-section 4. Déduction des intérêts notionnels ...70 Section 4. T.V.A. ...71 Sous-section 1. Généralités ...71 Sous-section 2. Location et travaux exécutés par le locataire ...74 § 1er. Financement par le bailleur et remboursement par le locataire ...75 § 2. Financement par le locataire et intervention du bailleur ...75 § 3. Intervention du bailleur après le bail ...76 § 4. Conséquences pour le locataire à la fin du bail ...76 Sous-section 3. Mise à disposition gratuite d’un immeuble ...77 Sous-section 4. Conséquences d’un changement de qualité juridique pour l’occupant d’un bien immeuble ...77 Acquisitions immobilières : aspects civils et fiscaux et problématique des dirigeants d’entreprise ...79 Thierry Litannie, avec la collaboration de Giacomo Volante Introduction... 79 Section 1. Aspects civils ...81 Sous-section 1. Le choix du contrat ...81 Sous-section 2. L’usufruit ...82 § 1er. Définition et caractéristiques de l’usufruit ...82 § 2. Droits et obligations des parties contractantes ...83 A. Droits et obligations de l’usufruitier ...83 B. Droits et obligations du nu-propriétaire ...87 § 3. Extinction de l’usufruit... 88 A. Causes d’extinction... 88 B. Sort des travaux opérés par l’usufruitier ...89 Sous-section 3. L’emphytéose ...90 § 1er. Définition et caractéristiques du droit d’emphytéose ...90 § 2. Droits et obligations des parties... 91 A. Droit de l’emphytéote de jouir pleinement du bien ...91 B. Obligation d’entretien de l’emphytéote... 92 C. Obligation de supporter les impositions... 92 D. L’obligation d’acquitter la redevance ...92 E. Obligation de restitution de l’emphytéote ...92 § 3. Extinction du droit d’emphytéose ...93 A. Causes d’extinction ...93 B. Sort des constructions... 93 Sous-section 4. La superficie ...94 § 1er. Définition et caractéristiques du droit de superficie ...94 § 2. Droits et obligations des parties ...94 A. Droit du superficiaire de construire ...94 B. Obligation de conservation et d’entretien du superficiaire ...95 C. Obligation de restitution du superficiaire ...95 § 3. Extinction du droit de superficie... 96 Section 2. Impôts directs ...96 Introduction ...96 Sous-section 1. L’usufruit ...96 § 1er. L’usufruitier et le nu-propriétaire souhaitent acquérir d’un tiers, qui possède l’immeuble en pleine propriété, leurs droits respectifs ...97 A. Le nu-propriétaire acquiert son droit à titre privé ...97 B. Le nu-propriétaire acquiert son droit dans le cadre de son activité professionnelle... 99 C. L’usufruitier acquiert son droit à titre privé ...103 D. L’usufruitier acquiert son droit dans le cadre de son activité professionnelle ...106 § 2. L’usufruitier est, avant l’opération, plein propriétaire de l’immeuble et souhaite en céder la nue-propriété ...108 A. L’usufruitier agit à titre privé ...108 B. L’usufruitier agit dans le cadre de son activité professionnelle... 110 C. Le nu-propriétaire agit à titre privé ...111 D. Le nu-propriétaire agit dans le cadre de son activité professionnelle ...111 E. Effets pervers d’une telle opération ...111 § 3. Le nu-propriétaire est, avant l’opération, plein propriétaire de l’immeuble et souhaite en céder l’usufruit... 112 A. Le nu-propriétaire agit à titre privé ...112 B. Le nu-propriétaire agit dans le cadre de son activité professionnelle ...115 Sous-section 2. Le droit de superficie et l’emphytéose ...115 § 1er. Le tréfoncier a acquis un terrain et accorde un droit de superficie ou d’emphytéose sur celui-ci... 116 A. Le tréfoncier concède le droit de superficie à titre privé ...116 B. Le tréfoncier acquiert son droit dans le cadre de son activité professionnelle ...119 C. Le superficiaire acquiert son droit à titre privé ...120 D. Le superficiaire acquiert son droit dans le cadre de son activité professionnelle ...121 § 2. Le superficiaire et le tréfoncier souhaitent acquérir d’un tiers, qui possède l’immeuble en pleine propriété, leurs droits respectifs ...122 Sous-section 3. Les opérations de démembrement de la propriété immobilière et les incidences de l’avis 126/17 de la Commission des normes comptables ...123 § 1er. Position du problème ...123 § 2. L’avis 126/17 de la Commission des normes comptables...123 § 3. Mode de détermination du prix d’acquisition ...124 § 4. Conséquences pratiques de l’avis 126/17 de la Commission des normes comptables ...125 § 5. Critiques de l’avis ...126 § 6. Position de l’administration fiscale... 127 § 7. Analyse de la jurisprudence récente ...127 Section 3. Droits d’enregistrement ...130 Sous-section 1. L’usufruit ...131 § 1er. Généralités... 131 § 2. Conditions générales d’application... 131 A. Convention conclue à titre onéreux ...132 B. Convention translative... 133 C. Cession de propriété ou d’usufruit... 134 D. Convention qui a pour objet un ou plusieurs biens immeubles... 134 E. Convention qui n’a pas pour objet un apport en société ...135 § 3. Constitution du droit d’usufruit ...135 A. Taux applicable... 135 B. Base imposable ...135 § 4. Extinction du droit d’usufruit... 142 A. Échéance du terme de l’usufruit ...142 B. Rupture anticipée ...143 C. Article 159, 3°, du C. enreg.... 143 Sous-section 2. L’emphytéose... 145 § 1er. Généralités ...145 § 2. Constitution du droit d’emphytéose... 146 A. Taux applicable ...146 B. Base imposable ...146 C. Requalification... 147 D. Simulation... 147 E. Droit de vente ...148 § 3. Cession du droit d’emphytéose ...149 § 4. Extinction du droit d’emphytéose ...149 A. Droit fixe général... 150 B. Extinction anticipée de l’emphytéose ...150 C. Renonciation au droit d’emphytéose ...151 Sous-section 3. La superficie ...151 § 1er. Généralités ...151 § 2. Constitution du droit de superficie ...152 A. Taux applicable... 152 B. Base imposable ...152 C. Requalification ...154 D. Simulation ...154 E. Renonciation au droit d’accession ...156 F. Bâtiments existants au jour de la constitution du droit de superficie ...156 G. Acquisition des bâtiments avec ou sans indemnité ...159 H. Obligation de construire ...160 § 3. Cession du droit de superficie ...161 § 4. Extinction du droit de superficie... 161 A. Droit fixe général ...161 B. Extinction anticipée de la superficie... 161 C. Renonciation au droit de superficie... 162 D. Droit de vente... 162 Section 4. Questions pratiques relatives aux démembrements de la propriété...163 Sous-section 1. Réflexions générales... 163 § 1er. Respect des caractéristiques du droit réel choisi ...163 § 2. Respect des conventions ou des dispositions légales ...164 Sous-section 2. Position de l’administration fiscale quant au choix du contrat ...164 § 1er. Simulation ...164 § 2. Application de l’article 344, § 1er, du C.I.R.... 166 Sous-section 3. Points litigieux lors de la conclusion du contrat ...170 § 1er. Non-respect des dispositions du Code des sociétés ou des statuts ...170 A. Non-respect des règles légales ou statutaires en matière de conflit d’intérêts ...170 B. Non-respect de l’objet social ...172 § 2. Surévaluation du prix d’acquisition de l’usufruit ...172 Sous-section 4. Points litigieux au cours d’exécution du contrat... 175 § 1er. Comment distinguer les grosses réparations et les réparations d’entretien dans le cadre d’un usufruit ?... 175 § 2. Les frais exposés par l’usufruitier ou le superficiaire sont-ils déductibles ? ...177 § 3. Amortissements des travaux réalisés par l’usufruitierou le superficiaire ...181 Sous-section 5. Taxation éventuelle de l’avantage résultant de la reconstitution de la pleine propriété... 182 § 1er. Usufruit... 182 § 2. Superficie... 186 § 3. Renonciation anticipée ...188 Section 5. Quelques alternatives aux démembrements de la propriété... 189 Sous-section 1. Attribution de l’immeuble au conjoint... 189 Sous-section 2. Autres modes de financement... 190 § 1er. Assurance groupe ...190 § 2. Promesse interne de pension ...192 La transmission successorale (ou à perspective successorale) du patrimoine immobilier ...193 Isabelle De Stefani et Philippe De Page Introduction... 193 Section 1. La transmission successorale du logement familial... 194 Sous-section 1. En Région de Bruxelles-Capitale (article 60ter du Code des droits de succession) ...194 Sous-section 2. En Région wallonne (article 60ter du Code des droits de succession) ...196 Sous-section 3. En Flandre (article 48, § 2, du Code des droits de succession) ...198 Section 2. La transmission immobilière entre vifs ...199 Sous-section 1. L’apport en société – Principes... 199 Sous-section 2. Les donations portant sur les actions de la société immobilière... 200 Section 3. La donation immobilière ...204 Sous-section 1. Principes... 204 Sous-section 2. Au plan civil ...204 § 1er. La donation en pleine propriété... 205 § 2. Le cas particulier de la donation avec réserve d’usufruit ...209 § 3. Le cas particulier de la donation portant sur la jouissance d’un immeuble ...212 Sous-section 3. Au plan fiscal ...217 § 1er. La donation pure et simple ...217 A. En Région de Bruxelles-Capitale ...218 B. En Région wallonne (article 131ter du Code des droits d’enregistrement)... 221 § 2. La donation avec charge monétaire ...222 § 3. La donation des fonds nécessaires à l’acquisition du bien immeuble... 223 Section 4. Les transmissions par le contrat de mariage... 226 Sous-section 1. Principes ...226 Sous-section 2. Au plan civil – Les régimes de ou en communauté ...227 § 1er. L’article 1458, alinéa 2, du Code civil : le préciput ayant pour objet des biens apportés ...227 § 2. L’article 1464, alinéa 2, du Code civil : la clause de partage inégal ayant pour objet des biens apportés... 228 § 3. L’article 1465 du Code civil : la protection des enfants d’une précédente union ...229 Sous-section 3. Au plan fiscal ...230 Sous-section 4. Quelques exemples de liquidation sous les aspects civils et fiscaux ...234 Sous-section 5. Avantages fiscaux divers... 243 § 1er. Apport au patrimoine commun ...243 § 2. Attribution du patrimoine commun avec charge... 243 § 3. Apport sous condition résolutoire ...245 Sous-section 6. La cession de droits indivis suivie de la rétrocession du prix ...246 § 1er. Au plan civil ...247 § 2. Au plan fiscal ...247 Sous-section 7. La vente à prix réduit, avec réserve d’usufruit ou à charge de rente viagère ...248 § 1er. Au plan civil ...248 § 2. Au plan fiscal ...249 Sous-section 8. L’immeuble situé à l’étranger... 251 § 1er. La donation ou la vente... 251 A. Au plan du droit international privé ...251 B. Au plan fiscal ...251 § 2. La transmission successorale... 252 A. Au plan du droit international privé ...252 B. Au plan fiscal ...252 La transmission successorale des biens immeubles à l’étranger ...257 Laurent Barnich Introduction ...257 Section 1. Le bien immobilier est-il compris dans la succession ?... 257 Section 2. Quelle est la loi applicable à la succession immobilière ? ...259 Section 3. Comment distinguer les immeubles et les biens mobiliers ? ...260 Section 4. Comment éviter le morcellement de la succession ? ...261 § 1er. Le renvoi... 261 § 2. Le choix du droit applicable... 264 § 3. L’immeuble à l’étranger appartient à la société du défunt ...265 Section 5. Quelles sont les questions régies par la loi successorale ? ...266 Section 6. L’immeuble à l’étranger et le fisc ...268 01 00 03 02 http://www.i6doc.com/resources/titles/28001100983140/images/9219adc5c42107c4911e249155320648/THUMBNAIL/9782874552137.jpg 09 00 03 02 01 D503 https://i6doc.com/resources/publishers/54.png Anthemis 01 01 Dilicom Anthemis Anthemis 01 www.anthemis.be/ http://www.anthemis.be/ 04 01 20090101 11 20090101 02 WORLD 02 01 GCOI 28001100983140 WORLD 04 03 06 3012405004818 CIACO - DUC 33 www.i6doc.com http://www.i6doc.com 01 2 20 1 02 00 02 02 STD 02 79.00 01 R 6.00 74.53 4.47 EUR